Капитальный интерес

Один из крупнейших частных проектов на вокзальной инфраструктуре России – это торговый центр «Казанский». Он открылся осенью минувшего года, но в полной мере завершённым проект пока назвать нельзя: ещё есть возможности для его дальнейшего развития.

В мировом приближении
Формально ТЦ «Казанский» в одноимённом вокзале столицы не является первым реализованным проектом подобного рода в России. Пионером стал Курский вокзал, но там был применён принципиально иной подход к организации торгового пространства. Поэтому не только для нашей компании, но и для железных дорог «Казанский» – это всё же реальный «пилот». Изначально под его создание рассматривалось несколько площадок в Москве. Однако выбор остановился на Казанском вокзале, поскольку именно здесь были хорошие стартовые условия. Это касается и трафика пассажиров, и помещения, в котором в итоге разместился торговый центр.

Прежде чем приступить к реализации проекта, мы, в соответствии с действующим законодательством и корпоративными процедурами ОАО «РЖД», прошли через аукцион. В результате появилось на свет ОАО «ТЦ «Казанский» (совместное предприятие нашей компании и Дирекции железнодорожных вокзалов ОАО «РЖД»).

При разработке проекта торгового центра старались не только предложить свои идеи (а они у нас были, поскольку менеджмент компании имеет большой опыт работы в крупнейших торговых сетях России), но и учесть международную практику. В частности, рассматривался пример крупнейшего железнодорожного вокзала мира – Grand Central Terminal Нью-Йорка. Высокий уровень организации торгового бизнеса на этой площадке подтверждён многими экспертами. Причём не только в «профильной» области. Так, к примеру, один из ресторанов вокзала включён в путеводитель Michelin. Для России, можно признать, что подобное пока просто немыслимо. Хотя это тоже ориентир, почему бы и нет.

Наиболее близким к отечественным реалиям можно считать опыт по созданию торгового центра на Victoria Station в Лондоне. Здесь есть определённый исторический контекст. Как и в случае с Казанским вокзалом Москвы, здание Victoria Station – памятник архитектуры, что накладывает обязательства по всему комплексу работ, связанных с реконструкцией и реновацией. Кроме того, вокзал Виктории – вторая по загруженности железнодорожная станция Лондона, да и всей Великобритании в целом. То есть по масштабам это вполне сопоставимо с той ролью, которую Казанский вокзал играет в Москве и в России.

Поэтому при создании проекта мы внимательно изучили британские наработки. Это касается самых разных вопросов, сложность которых на первый взгляд может быть даже не вполне очевидна. К примеру, нас интересовало, каким образом может быть построена и оформлена эскалаторная группа с учётом её размещения в историческом здании.

Портрет покупателя
Понятно, что любой, даже самый успешный зарубежный опыт в полной мере не может быть применим в нашей стране. Необходимо знать и понимать специфику регионального рынка, его ёмкость, параметры спроса, наконец, портрет потенциального покупателя. Поэтому перед непосредственной разработкой проекта нами было также проведено исследование рынка, которое позволило получить ответы на все эти вопросы.

Так, стало известно, что ежемесячно через Казанский вокзал проходят около 3 млн человек. Однако аудитория эта неоднородна. Выделяются два типа клиентов, что связано с разделением пассажирского трафика.

Первая группа – это люди, которые едут в поездах дальнего следования. Причём это пассажиры не только с Казанского вокзала, но и «пересадочные» – с соседних Ленинградского и Ярославского. Чаще всего у них есть от часа до пяти свободного времени, которое нужно чем-то занять. Это может быть дополнительным стимулом для покупки. Данная группа клиентов способна на относительно быстрое приобретение товара. Однако гарантии того, что они вернутся в дальнейшем, нет.

Вторая группа – это пассажиры пригородных электричек. В этом случае речь идёт о так называемых клиентах с отложенным потенциалом. Они каждый день проходят через вокзал, поэтому могут какое-то время присматриваться к товару, изучать ассортимент. Работа на данную целевую группу более трудозатратна. Однако в случае успеха из этой категории пассажиров могут «вырасти» постоянные клиенты торгового центра.

Есть и ещё особенности. Например, понятно, что пассажиры железных дорог в России не всегда состоятельные люди. А это значит, что услуга на вокзале должна быть одновременно качественной, но не очень дорогой. С учётом этого, другой информации, полученной в ходе исследования, а также международного опыта и была разработана концепция «Казанского».

Дело принципа
В целом инвестиции в создание торгового центра составили порядка 200 млн руб. Плановая окупаемость проекта – около шести лет. Здесь надо добавить, что 100% вложенных средств в постройку ТЦ – частные инвестиции.

Работы были проведены за год. За это время часть первого этажа вокзала и переход над путями превратились в полноценный торговый центр европейского уровня. Причём речь идёт не о косметическом ремонте. Ведь до старта проекта переход не отапливался, соответственно, схема теплоснабжения создавалась там почти с нуля. Кроме того, всё пространство торгового центра было оснащено современными системами безопасности, чего ранее также не было. Были созданы два зала ожидания для пассажиров и фудкорт на 450 посадочных мест со свободным доступом к сети беспроводного Интернета, а также системой оповещения о приходящих и убывающих поездах.

К настоящему времени сдано арендаторам около 60% площадей торгового центра. Но мы стремимся не к росту количества партнёров как таковому, а, если можно так сказать, к их высокому качеству. Подписать договор с сомнительной фирмой – это риск невозврата инвестиций. Поэтому среди арендаторов у нас преимущественно достаточно крупные компании, которые давно ведут бизнес и успели хорошо зарекомендовать себя на рынке.

Подобный подход важен и потому, что так мы можем рассчитывать на высокое качество предлагаемых нашим клиентам товаров и услуг. Однако без контроля всё же не обойтись. В «Казанском» установлена система видеонаблюдения, благодаря которой можно заглянуть буквально в любой его уголок, оценить обстановку, качество работы персонала. Особое внимание уделяется общепиту. Мы заключили договор на постоянный мониторинг предоставляемых нашими арендаторами услуг.

В принципе, всё это дополнительные, но не обязательные расходы. Однако для развития бизнеса подобные траты необходимы. Ведь у многих ещё жив стереотип, что на вокзале сложно купить качественный товар по адекватной цене. Это идёт из 1990-х, когда шло бурное накопление капитала, никто не думал о том, что покупатель может и должен вернуться. Сейчас изменился не просто стиль жизни, но и идеология построения бизнеса. Уже никто не хочет жить «одним днём». Всё большее значение имеет правильная репутация, а её, как известно, легко потерять. Поэтому без пристального контроля, тем более в столь чувствительной сфере, как торговля, не обойтись.

Впрочем, ответственность должна быть не только перед клиентами, но и перед деловыми партнёрами. Поэтому сейчас, несмотря на то, что ТЦ «Казанский» пока не сдал в аренду все помещения, плату за их использование ОАО «РЖД» получает в полном объёме. Кроме того, владелец инфраструктуры экономит на обслуживании тех 6,5 тыс. кв. м площади, которые находятся в управлении или аренде ТЦ «Казанский». Наша компания полностью покрывает затраты на энергоснабжение, отопление, системы вентиляции и кондиционирования и т.п.

Добровольное желание работать в таком формате на первый взгляд может показаться странным. Но, учитывая специфику бизнеса, именно этот подход представляется наиболее целесообразным. Ведь, с одной стороны, торговый центр – это часть вокзала, а с другой – он находится полностью в автономном «плаванье». Есть круг проблем, которые наши партнёры-железнодорожники в принципе не должны решать.

Например, система кондиционирования и вентилирования на фудкорте должна быть особой. Её создание и обслуживание – полностью наша задача. Наши партнёры по договору должны обеспечивать свободный доступ пассажиров в помещения торгового центра и бесперебойную работу подходящих к нему инженерных систем и коммуникаций.

Кино в вокзале
Опыт ТЦ «Казанский» показывает, что развивать подобный бизнес на вокзалах – это интересно. И если инвестиции нашей компании будут востребованы на инфраструктуре железных дорог России, то мы продолжим работать в этом направлении. По крайней мере, в ближайшие два-три года готовы вложить порядка 3 млрд руб.

Несколько инвестпроектов сейчас находятся в стадии обсуждения. Так, Дирекции железнодорожных вокзалов ОАО «РЖД» сделано предложение о дальнейшем развитии Казанского вокзала. Речь, например, идёт о создании многозального кинотеатра – мультиплекса на 600 посадочных мест. Это не столько коммерческий, сколько имиджевый проект, который может изменить отношение к вокзалу в принципе. Ведь в таком кинотеатре, с одной стороны, с комфортом смогут провести время пассажиры дальних поездов, ожидающие их отправления. С другой – жителям пригородов, в которых нет собственных кинотеатров высокого уровня, больше не нужно будет искать, где бы посмотреть заинтересовавший фильм. При этом круг посетителей кинотеатра может быть даже более широким. Он может включать в себе москвичей, которые по тем или иным причинам часто бывают рядом с Казанским вокзалом. Кинотеатр в этом случае становится неким «магнитом», генерирующим трафик посетителей торгового центра.

Помимо этого, в Дирекцию передан план реконструкции третьего зала Казанского вокзала. Данный проект интересен тем, что на площади порядка 3 тыс. кв. м в одной плоскости после реконструкции будет дополнительно построено 2 тыс. кв. м второго этажа, а арендопригодная площадь вырастет с нынешних 500 до 2 тыс. кв. м. При этом на созданных «антресолях» в числе прочего возможно создание кафетериев, которые органично впишутся в исторический облик помещения, а также новых зон отдыха пассажиров.

Указанные выше проекты, естественно, интересны с коммерческой точки зрения, иначе бы мы их не предлагали. Но представляется, что они могут быть выгодны и нашим партнёрам.

Дело здесь не только в уже существующем опыте взаимодействия, найденных решениях различных по степени сложности задач. Достаточно важную роль для эффективного торгового бизнеса играет единая концепция. Условно говоря, отбирая арендаторов, мы стараемся, чтобы между различными брендами и услугами не возникало чрезмерной конкуренции. Например, если речь идёт о фудкорте, то там не должно быть двух бургерных.

Это не просто один из элементов ответственного отношения к партнёрам. Такой подход позволяет наиболее эффективно использовать имеющиеся площади, создавать широкую линейку предложения для конечного клиента.

Следование единой концепции, полное осознание своей ответственности – это залог того, что всем, кто находится на вокзале, будет там комфортно.