Центры притяжения

Более половины землян в наше время проживают в городах. К 2050 году, про прогнозам урбанистов, этот показатель составит 70% от общего населения планеты. Удобный доступ к транспортной инфраструктуре является одной из ключевых потребностей жителей мегаполисов, а пересадочные хабы, остановки общественного транспорта – новой точкой притяжения для строительства жилья и инвестиций. Какая роль в развитии городов отводится железнодорожному транспорту, рассказывает «Пульт управления».

Девелопмент городских территорий и транспортная инфраструктура неразрывно связаны друг с другом. Развитие транспорта создаёт возможности для нового строительства, а активная застройка в свою очередь создаёт нагрузку на городскую транспортную систему. В самых развитых мегаполисах мира, таких как Сингапур, Токио, Париж, Гонконг, вокруг транспортных хабов возникают новые центры жилой и коммерческой недвижимости.

Однако только правильное соотношение объёмов строительства объектов недвижимости и транспортной инфраструктуры может гарантировать необходимое условие для устойчивого развития мегаполиса.
«Именно транспортная доступность является ключевым элементом, который определяет качество жизни в городе. Например, если взять любое объявление о продаже квартиры в Москве, то на первом месте будет близость от станций метро, Московского центрального кольца (МЦК), Московских центральных диаметров (МЦД), а уже потом запросы по социальной инфраструктуре, наличию зелёных зон», – говорит председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы Любовь Цветкова.

Для примера: ещё до запуска движения по первым двум маршрутам – МЦД-1 Одинцово – Лобня и МЦД-2 Нахабино – Подольск – цены на жильё вблизи станций МЦД пошли вверх. По оценке ЦИАН, квартиры в непосредственной близости от всех станций МЦД (а их на сегодняшний день 58) ещё до открытия подорожали в среднем на 10–14%, при этом в отдельных локациях квадратный метр вырос в цене на 40%. Выросла и стоимость аренды жилья, которая на протяжении предыдущих лет оставалась примерно на одном уровне, а к моменту запуска движения подросла минимум на 10%.

До 2024 года ОАО «РЖД» совместно с правительствами Москвы и Московской области планирует запустить движение ещё по двум диаметрам: МЦД-3 Крюково (Зеленоград) – Раменское и МЦД-4 Апрелевка – Железнодорожная.

Управляющий партнёр «Метриум Групп» (участник партнёрской сети CBRE) Мария Литинецкая не сомневается, что в зоне влияния будущих станций начнут активно развиваться новые проекты в сфере недвижимости, нацеленные на долгосрочную перспективу.

Директор Института региональных исследований и городского планирования Высшей школы экономики Ирина Ильина говорит, что в настоящий момент в продвинутых городах реализуется концепция «умного устойчивого города». Это понятие появилось в 2015 году. Речь идёт о городе, который использует информационные и коммуникационные технологии и другие средства для улучшения качества жизни, эффективности функционирования города, услуг и конкурентоспособности, отвечая потребностям нынешнего и будущих поколений.

По словам Ирины Ильиной, два кита «умного устойчивого города» – экология и мобильность. «Любой город, а особенно такой крупный, как Москва, очень сильно зависит от развития транспорта. Согласитесь, не имея разветвлённой сети общественного транспорта, сложно добраться до нужного места в нужное время», – отмечает эксперт.

Разные виды транспорта в единую сеть связывают транспортно-пересадочные узлы (ТПУ). Именно они позволяют пассажирам минимизировать время пересадки с одного вида транспорта на другой. Кроме того, они являются точками притяжения горожан и приезжих, поскольку становятся организационными центрами близлежащих территорий.

Руководитель архитектурного бюро «АБТБ» Тимур Башкаев подчёркивает: «ТПУ со временем обрастают жилой и коммерческой недвижимостью, торговыми, социальные объектами, барами, кинотеатрами, зонами отдыха». В радиусе 1–1,5 км от них возникает транзитно ориентированная территория (см. справку).

Принцип транзитно ориентированного проектирования, поощряющий использование общественного транспорта и нацеленный на интегрированное развитие станций и пристанционных участков, был активно применён при строительстве станций МЦК.

Одним из самых крупных ТПУ Москвы стал Ботанический Сад. Здесь можно совершить пересадку с метро на МЦК, на автобусы. Ведётся строительство жилья. Также в шаговой доступности от станций будут построены многофункциональный комплекс, офисные здания, апарт-отель и торговый центр. В районе ТПУ появятся школа и детский сад.

Продолжаются работы по реконструкции привокзальной площади Павелецкого вокзала, которая уже в следующем году превратится в крупный ТПУ.

Строительная готовность транспортно-пересадочного узла Павелецкий на сегодняшний момент составляет почти 50%, сообщил заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Андрей Бочкарёв. «На объекте практически выполнены земляные работы, завершаются устройство распорной системы и подземные работы, на 70% готовы монолитные железобетонные конструкции. На самой Павелецкой площади закончена перекладка трамвайных путей», – сказал он.

На территории ТПУ откроется многофункциональный торговый комплекс. Пассажирам будут доступны быстрые пересадки на электрички, метро, трамваи, аэроэкспрессы в аэропорт Домодедово.
«Такие проекты – это ещё и новые рабочие места для людей, которые живут поблизости», – подчёркивает Тимур Башкаев.

По его словам, сейчас принцип создания транзитно ориентированных территорий реализуется и на МЦД. Вокруг станций создаётся многофункциональная и безбарьерная среда, в которой обеспечен лёгкий доступ к различным видам транспорта и которая делает зону привлекательной для транзитных пассажиров.

Дизайн станций МЦД разработан в едином стиле. Фасады облицовывают окрашенными металлокерамическими и алюминиевыми панелями ромбовидной формы. Стеклянные части стен – это алюминиевые профили с энергоэффективными стеклопакетами. На непрозрачные части наносят тонировку методом шелкографии. Наземные павильоны выполняются в витражной системе с мультифункциональным остеклением. Навесы оборудованы элементами подсветки.

В других городах России тоже идут по пути создания ТПУ. К примеру, в Ленинградской области уже идёт проектирование транспортно-пересадочного узла в городе Сертолово Всеволожского района. В составе узла будут автовокзал, железнодорожная платформа и перехватывающие парковки.
«Ввод в эксплуатацию ТПУ обеспечит надёжную транспортную связь Сертолово и Санкт-Петербурга, снизит нагрузку на улично-дорожную сеть, а также значительно улучшит транспортную доступность онкологических клиник в Песочном», – уточнили в Дирекции по развитию транспортной системы Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Превратится в современный транспортно-пересадочный узел и здание вокзала на станции Можга Горьковской железной дороги (ГЖД). Комплекс объединит под одной крышей автостанцию и железнодорожный вокзал и станет точкой пересечения двух ключевых дорог города: ГЖД и автомагистрали.

Новое здание вокзала будет располагаться с противоположной стороны от действующего, чтобы совместить его с городской автостанцией. «На сегодняшний день выполнено устройство фундамента, завершаются работы по кирпичной кладке цоколя, наружным сетям водопровода. Продолжаются строительство железнодорожной пассажирской платформы и работы по благоустройству прилегающей территории. Сдача нового транспортно-пересадочного узла в эксплуатацию запланирована на 2021 год», – рассказали в пресс-службе ГЖД.

В Уфе проект «Городская электричка» подразумевает строительство семи ТПУ. Например, на станции 1692-й км появятся новая платформа, перехватывающая парковка, остановка общественного транспорта, небольшое торгово-офисное здание. Проектные работы по объекту уже идут.

Виталий Маслюк


Транзитно ориентированное развитие – градостроительная концепция, в которой многофункциональная жилая или коммерческая зона обеспечена лёгким доступом к общественному транспорту, где созданы условия, делающие зону привлекательной для транзитных пассажиров.
Некоммерческий Институт политики транспорта и развития США обозначил набор стандартов, которым должна соответствовать транзитно ориентированная застройка. Идеальная территория, по мнению американских урбанистов, выглядит следующим образом : характер жилой и коммерческой застройки способствует тому, чтобы люди как можно чаще и больше передвигались пешком, при этом в шаговой доступности находится эффективно работающий общественный транспорт. Важны также уплотнение (оптимальная плотность застройки и транспортной пропускной способности) и компактность (возможность быстрого перемещения из дома до работы).


Ирина Ирбитская,
директор Центра градостроительных компетенций Института общественных наук РАНХиГС:
– Железнодорожный транспорт ускоряет городские связи, так как люди не тратят время в пробках. Это ключевая вещь для развития территории. Самые лакомые куски для девелопмента находятся именно в зонах транспортно-пересадочных узлов. Это территории особого развития. Здесь возможно повышение плотности жилья, так как транзитно ориентированная территория не нуждается в большом количестве мест для парковки из-за своей близости к общественному транспорту.

Антон Винер,
владелец инвестиционно-девелоперской компании «Родина»:
– Многие города становятся полицентричными. В США ещё в первой половине 2010-х годов произошла стагнация роста населения больших городских агломераций (Чикаго, Нью-Йорк, Сан-Франциско), а во второй половине десятилетия население в них начало сокращаться за счёт миграции на окраины. Аналогичная ситуация и в Париже, который уже давно вышел за пределы своей административной черты и урбанизировал соседние территории. Пример из Германии – конгломерат городов в федеральной земле Северный Рейн – Вестфалия площадью 7,1 тыс. кв. км, на которой проживают более 10 млн человек.
В России города также станут полицентричными. В нашей стране мегаполисы будут разрастаться кольцами, как это видно в Москве и Санкт-Петербурге. Благодаря развитию скоростного транспорта, реализации проектов наподобие МЦД, продлению веток метрополитена отдалённые от старого центра «пояса» станут новыми точками роста.

Моисей Фурщик,
глава экспертного совета комитета РСПП по промышленной политике, управляющий партнёр компании «Финансовый и организационный консалтинг»:
– В мире всё более распространённым становится формирование транспортного каркаса крупных агломераций на основе сети высокоскоростных железнодорожных магистралей. Особенно это касается азиатских стран, прежде всего Японии и Китая. При этом важнейшим моментом является то, что новые станции ВСМ располагают не в существующей плотной застройке, а на неосвоенных территориях. Это позволяет быстро и эффективно вовлечь в девелопмент крупные участки земли, которые ранее не представляли большой ценности. Кроме того, таким образом снижается концентрация городского населения, что будет особенно востребовано в обозримом будущем с учётом нынешней пандемии коронавируса.
Для успеха девелоперского проекта крайне важным становится его комплексный характер. Уже недостаточно построить очередной спальный район вблизи новой станции. Необходимо там же создать и достаточное количество современных рабочих мест, и рекреационную зону. Большим преимуществом подобных проектов для крупного девелопера или инвестора является возможность заниматься не изолированным объектом, а получить фронт работ на несколько лет. Ведь обычно такое комплексное освоение территории идёт очередями, причём важно обеспечить то, чтобы первым обитателям не сильно мешала продолжающаяся стройка на смежных участках. Это достигается за счёт правильного зонирования, разумной транспортной схемы и очерёдности работ.